عنوان پایان‌نامه
تحلیل بازار مسکن در ایرانبا استفاده از یک مدل رینامیک
- رشته تحصیلی
- مهندسی سیستم های اقتصادی - اجتماعی
- مقطع تحصیلی
- کارشناسی ارشد
- محل دفاع
- کتابخانه پردیس 2 فنی شماره ثبت: 1841;کتابخانه مرکزی -تالار اطلاع رسانی شماره ثبت: 46503
- تاریخ دفاع
- ۲۸ شهریور ۱۳۸۹
- دانشجو
- شکیب طاهری
- استاد راهنما
- حامد شکوری گنجوی
- چکیده
- اهمیت مسأله مسکن و نقش آن در زمینه های گوناگون اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و فرهنگی در جهان امروز بر کسی پوشیده نیست. در ایران علاوه بر وجود ابعاد جهانی این مسأله و ویژگی های خاص مسکن در اقتصاد، مشکل نوسانات بازار مسکن و ایجاد دوره های رونق و رکود در این بازار معضلات بیشتری را بر اقتصاد و جامعه تحمیل می نماید. این تکانه های قیمت، هم در طرف تقاضا بخصوص برای اقشار آسیب پذیر یا جوان مشکلاتی را ایجاد می کند و هم در طرف عرضه اطمینان به بازار و و ریسک سرمایه گذاران را دچار نوسان می نماید. در کلِ اقتصاد نیز موجب عدم تخصیص بهینه منابع می گردد. برای تحلیل بازار مسکن ایران به عنوان یک سیستم اقتصادی اجتماعی، پس از شناخت و بررسی جزئیات مرتبط با موضوع و مرور پیشینه مطالعات، با یک نگرش و تفکر کلان سیستمی به مسأله پرداخته می شود. بدین منظور با استفاده از ابزار سیستم دینامیکی به مدلسازی این سیستم پرداختیم. در طی مدلسازی زیرسیستم های مرتبط با مسأله از تکنیک ها و ابزارهای نوینی استفاده شد. به عنوان نمونه در ساخت مدل دینامیکی زیرسیستم جمعیت، به منظور اصلاح داده های مأخوذ از مرکز آمار ایران، برای شبیه سازی دقیق تر، بوسیله یک الگوریتم تطبیقی همراه با مدل سیستم دینامیکی به اصلاح پارامترهای مورد نیاز پرداخته شد. با تفکر سیستمی توانستیم دو نوع تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه ای مسکن را از هم جدا نموده و به مدلسازی و شبیه سازی رفتار آن ها بپردازیم. برای تعیین روابط ایجاد کننده تقاضای سرمایه ای با توجه به نظریه فازی و مفاهیم حالت روانی در بازار مسکن و نقدینگی سرگردان موجود، ساخت یک سیستم استنتاج فازی انجام شد و بوسیله برنامه ریزی ریاضی یک تابع مناسب برای رویه حاصل از پایگاه قوانین این سیستم استنتاج فازی تخمین زده شد تا با کاربرد در مدل سیستم دینامیکی بازار مسکن به شبیه سازی رفتار تقاضای سرمایه ای و به تبع آن قیمت مسکن و دیگر زیرسیستم ها پرداخته شود. با مدلسازی بخش های عرضه و تقاضا، به عنوان نمونه موردی با کمّی سازی تمام زیرسیستم های متعدد مرتبط، قیمت مسکن در شهر تهران شبیه سازی شد. علاوه بر اعتبارسنجی مداومِ ساختاری و رفتاری زیر سیستم ها و نوسانات قیمت مسکن، نتایج شبیه سازی با داده های تاریخی موجود نیز اعتبارسنجی شد. پس از حصول اطمینان از معتبر بودن نتایج با سناریوهای آینده پژوهی به پیش بینی و تحلیل رفتار بازار مسکن و قیمت مسکن شهر تهران در افق های زمانی متفاوت پرداخته شد. به علاوه با توجه به مباحث مطرح در مورد موضوع مهاجرت در تهران، علیرغم توضیحات ارایه شده در بخش مهاجرت و اندازه شهر به خلق و اجرای سناریوهای متفاوت در رابطه با مهاجرت و تأثیر آن ها بر بازار مسکن پرداخته شد. همچنین با توجه به سناریوهای گوناگون مطرح در زمینه تورم و نقدینگی حاصل از اجرای طرح تحول اقتصادی و هدفمندسازی یارانه ها به اجرا و شبیه سازی این سناریوهای در مدل پرداخته شد. به عنوان فرجام، جمعبندی و پیشنهادهایی ارایه شد.
- Abstract
- The importance of dwelling problem and its role in various economic, social, political and cultural aspects are clear for everybody in the modern world. In Iran, in addition to global aspects of this problem and characteristics of house as a subject in economics, the crisis of slump and rise periods of house market imposes more difficulties on the society and economy. These vast changes in price cause some tribulations in the demand side especially for vulnerable groups; on the other hand it makes the supply side uncertain about investment. Also, it causes non-optimum resource allocation to all sections of economy. In this research, to analyze the house market of Iran as a socio-economic system, the details of the subject and the related literature with a systemic approach have been studied. In this regard we modeled the system using system dynamics tools. Throughout the modeling of sub-systems of the problem, new techniques and heuristic solution were applied. For instance in making the dynamic model of population sub-system in order to modify the acquired data of Iran statistics center, we used an adaptive algorithm in conjunction with system dynamics model and achieved the required parameters. Through a systemic thought we divided the demand into two categories, i.e. consuming and asset demand, then their behavior were simulated. A fuzzy inference system was made in order to determine the relations which create asset demand regarding the fuzzy theory and mental state concepts in house market and present undecided liquidity. Then we applied mathematical planning, to estimate function of the fuzzy rule base surface , so that to be used in system dynamics model in order to simulate the asset demand behavior, following house price and other sub-systems. As a case study, supply and demand with all related sub-systems modeled and quantified, then Tehran house price was simulated. In addition the results were compared to historical data. After validation of results, we predicted and analyzed the housing market behavior and Tehran house price in various time horizons using futuristic scenarios. Moreover, considering the problem of immigration to Tehran, we created and implemented different scenarios related to immigration and its effect on housing market. Furthermore, according to different scenarios of inflation and liquidity which would be resulted from performing the economic development plan and making subsides purposeful, we simulated and implemented these scenarios. Finally, we presented conclusions and offered some suggestions.
