عنوان پایان‌نامه
بررسی عوامل موثر در ارزش واحد مسکونی با استفاده از روش ارزش گذاری هدونیک و کاربست آن در برنامه ریزی محله نمونه موردی : محله باغ صبا در منطقه ۷ شهر تهران
- رشته تحصیلی
- شهرسازی برنامه ریزی شهری و منطقه ای
- مقطع تحصیلی
- کارشناسی ارشد
- محل دفاع
- کتابخانه مرکزی -تالار اطلاع رسانی شماره ثبت: 50004
- تاریخ دفاع
- ۲۷ مهر ۱۳۹۰
- دانشجو
- عاطفه صداقتی
- استاد راهنما
- فرشاد نوریان
- چکیده
- در عصر حاضر، همگام با افزایش سطح آگاهی جامعه، برنامه ریزان و سیاستگذاران شهری در راستای تحقق منافع عمومی، تلاش می نمایند تا برنامه هایی را تولید و سرمایه گذاری نمایند که نظریات و سلیقه افراد جامعه رانیز پوشش دهد. بدین معنی که بایستی به منظور رشد و توسعه بیشتر و بهینه جامعه، تعاملی بین منافع حاصل از اجرای طرح های شهری و منافع افراد جامعه، برقرار نمایند. در این بین، آنچه به طور خاص در زمینه مسکن و برنامه ریزی آن قابل تأمل است، نحوه پیوند تمایلات مصرف کننده و عرضه کننده در بازار و برنامه ریزی مسکن و فرآیند ارزیابی آن است. از آنجا که ویژگی های مسکن اکثراً ماهیت غیر بازاری دارند، ضرورت کاربرد روش دیگری به غیر از روش های رایج تحلیل عرضه و تقاضا آن ویژگی ها، هویدا می گردد. مطالعات حاضر، با تأکید بر روش ارزش گذاری هدونیک که در چند دهه اخیر استفاده از آن در مقوله های مرتبط با مسکن رایج شده است، سعی در بررسی عوامل موثر در ارزش واحدهای مسکونی آپارتمانی و در نهایت تدوین مدل هدانیک ارزش واحدهای مسکونی آپارتمانی در محله دارد. بدین منظور، قیمت فروش 80 واحد مسکونی آپارتمانی در بازه یک سال گذشته (90-1389)، به طور تصادفی در محله باغ صبا واقع در منطقه هفت تهران انتخاب و ویژگی های تبیین کننده ارزش واحد مسکونی آنها مورد بررسی قرار گرفته است. در این راستا در محیط نرم افزار spss و با استفاده از تحلیل رگرسیونی با فرم خطی و نیمه لگاریتمی، تحلیل ها صورت پذیرفته است. نتایج حاکی از آن می باشند که فرم رگرسیونی نیمه لگاریتمی بهتر می تواند در تحلیل ها مفید واقع گردد. همچنین، یافته های اصلی تحقیق نشان می دهند که ویژگی های ساختاری و فیزیکی بنا سهم بیشتری در تبیین ارزش واحد مسکونی آپارتمانی ایفا می نمایند و در این بین و در سطح اطمینان 95 درصد، متغیرهای زیربنای واحد مسکونی، وجود آسانسور، وجود پارکینگ و قدمت بنا معنادار بوده هرچند اثر متغیر قدمت بنا بر ارزش بنا منفی است. همچنین در سطح اطمینان 90 درصد، متغیر فاصله از کاربری اداری نیز معنادار (با اثر منفی) است. در انتها نیز به منظور تدوین گزینه های برنامه ریزی توسعه فضاها در محله باغ صبا، علاوه بر نتایج مطالعات از نظرات متخصصین نیز بهره گرفته شده است. مرور اهداف، یافته ها و نتایج اصلی تحقیق، نشان از آن دارد که یافته های اصلی تحقیق در راهکارهای شهرسا
- Abstract
- Along greater public awareness, city planners & policy makers try to produce & fund plans that cover society’s thoughts & interests, too. In order to obtain higher levels of society development, interaction between the benefits gained by implementation of cities’ projects & society should increase. However, in housing field there is a need to link user & seller’s interests in the housing market, planning & evaluation. Since house characteristics are none-market ones, using methods other than analyzing supply & demand, are necessary. This thesis, puts the emphasis on hedonic pricing method which has become popular in housing studies. This method tries to study the effective factors in house valuation to build a hedonic model for it. Here the selling price of 80 dwelling units in the one year period (1389-90), in Baghe Saba neighborhood in district 7 of Tehran were randomly selected & their attributes were studied. Analysis, using linear and semi-log regression was performed on the data. Results show that semi-log regression is more useful in the analysis for this context. Also, physical attributes of the house are more effective in house valuation & within the 95% confidence interval, variables such as unit area, elevator, parking and the unit’s age are more significant with the unit’s age variable having a negative effect. In addition, in the 90% confidence interval, the distance from office land use is also significant. Finally, to develop alternatives for special planning for Baghe Saba neighborhood, opinions from urban planning professionals were obtained. A review of the goals & results of this thesis, show that the hedonic methods of valuation can be useful in developing planning strategies.
